借地権を売却したい。どうしたらよいか？

事例

ＡさんはＢさんの所有する土地（甲地）を賃借し、その土地上に建物を建てて居住していました（乙建物）。乙建物が老朽化し、Ａさんも高齢になってきましたので、Ａさんは甲地の借地権と乙建物の所有権を不動産業者に買い取ってもらいたいと考えています。しかし、Ｂさんがこの借地権の売買を承諾しようとしません。Ａさんとしては、どのような手段を採ることができるでしょうか。

借地権の譲渡には地主による事前の承諾が必要

借地権の内容が賃借権の場合、これを第三者に譲渡するには賃貸人である地主による事前の承諾が必要です（民法６１２条１項）。これに違反して地主に無断で賃借権を譲渡すると上記の民法の条項に違反したとして借地契約解除の事由になりかねませんので、十分注意が必要です。

地主は承諾料の支払いを条件に借地権の譲渡を認めるのが通常

このように借地権の譲渡には原則として地主による事前の承諾が必要であり、不動産実務上は地主は借地人からの承諾料の支払いを受けることを条件として借地権の譲渡を承諾することが通常です。

承諾料の相場

借地権譲渡の承諾料は、借地権価格の１０％程度が相場といわれます。
もっとも、地主が借地権譲渡を承諾する際には、借地契約の延長、建物の大規模改修・建て替えなどについての承諾がなされる場合も多く、このような事情は承諾料の増額要素となるのが通常です。

地主が借地権の譲渡を承諾しない場合の対応方法

それでは、地主が借地人から提示される承諾料に不満があり、あるいはその他の理由で借地権の譲渡を承諾しない場合、借地人としてはどのような対応方法があるのでしょうか。
この点、借地人が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、または転貸をしても借地権設定者（地主）に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡または転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地人の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法）。
これを『代諾許可の裁判』といいます。
この代諾許可の裁判は、借地人のみが申立てることができ、借地権の譲受予定者は申立てることができません。
また、申立て時期は借地権の譲渡前のみで、譲渡後は申立てができません。

借地権を譲渡しても地主に不利にならない場合とは

「その第三者が賃借権を取得し、または転貸をしても借地権設定者（地主）に不利となるおそれがない」場合とは一体どのような場合なのかについて、裁判例は「賃貸人の主観を基準としてではなく、借地権の譲受人の資力、職業、社会的信用並びに土地及び地上建物の使用目的などの諸事情に照らし、賃貸人が当該譲受人との間に人的信頼関係を維持することができるかなどの諸点から、これを客観的に観察して決すべき」としています（昭和５６年１月２７日東京高等裁判所決定）。
代諾許可が認められないことは比較的まれなようですが、それでも過去には許可が認められなかった裁判例もみられ、注意が必要です。

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