相手方が自己名義で購入し住宅ローンを支払っている自宅を財産分与で取得したい。その方法とは?

不動産の譲渡に伴う住宅ローンの債務者の変更が問題

相手方配偶者が自己名義で購入し住宅ローンを支払っている自宅を財産分与で取得したいというご相談を受けることがあります。この場合、従来の住宅ローンの債務者が変更できるか、変更できない場合はどうするかという問題が発生します。

一般的にハードルの高い免責的債務引き受け

この場合、理想的には夫婦と住宅ローン債権者(金融機関)の三者契約でもって当方を新しく住宅ローンの債務者に変更してもらい、相手方配偶者は住宅ローンを債権者に免除してもらう、という方法がベストでしょう。これを「免責的債務引き受け」といいます。
もっとも、住宅ローンの債権者は通常相手方配偶者の職業や収入に基づいて住宅ローンの利用可能金額を審査設定しています。ですから住宅ローン債権者にこの免責的債務引き受けに応じてもらうためには、当方の収入が相手方のそれを上回っており、職業としても安定していないとなかなか受け入れてもらえない、という問題があります。

次善の策としての住宅ローン借換え

そこで、事前の策としては、当方がフラット35や女性専用住宅ローン等を新規に組んで一旦旧住宅ローンを完済し、改めて新しい住宅ローンを組むことによって実質的に債務者を変更するということが考えられます。
ただし、これも当方に住宅ローン審査を通過するだけの職業と収入があることが前提となる点は先の免責的債務引き受けと変わるところはなく、特に専業主婦の方の場合、こちらの住宅ローン借換えという手段も利用はまず期待できないということになってしまいます。

最終手段としての履行引き受け

そこで、最終手段としては住宅ローン債権者(金融機関)との関係では一切債務者を変更せず、法律上相手方配偶者が支払うべき住宅ローンを当方が離婚成立後「肩代わり」して支払ってゆくということが考えられます。これを「履行引き受け」といいます。専業主婦の方などには、現状こちらが現実的な自宅の財産分与の手段といえるかもしれません。
そんな最終手段としての履行引き受けですが、もちろん留意しておかなければならないことがあります。それは、離婚成立後住宅ローンの債務者も自宅の所有名義人も相手方配偶者から一切変更しないことになるため、住宅ローン完済後の自宅の所有名義の当方への移転について離婚調停条項などできちんと合意しておくことが必要になるということです。

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